Схема планировочной организации земельного участка
В предыдущих статьях я рассказывал о трудностях, которые могут ожидать вас при получении разрешения на строительство жилого дома. Одним из документов, который необходимо сделать является Схема планировочной организации земельного участка – СПОЗУ. По сути это план участка. В этой статье я подробно расскажу что такое СПОЗУ и как сделать СПОЗУ бесплатно и покажу образец схема планировочной организации земельного участка.
Что такое СПОЗУ
И так, что же такое СПОЗУ? Если вы зайдете на сайт Комитета Государственного строительного надзора, то обнаружите там следующий список документов:
- Право устанавливающие документы на земельный участок.
- Градостроительный план земельного участка ГПЗУ.
- Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Если с правоустанавливающими документами и ГПЗУ все понятно, то СПОЗУ для меня была загадкой. Я стал искать в интернете информацию по этому документу, но ничего путного не нашел. Самое интересное, что и сотрудники организаций, размещавших объявления с предложением сделать этот документ, тоже мало чего понимали, какой документ требуется от них сделать. Но вот цену они называли без запинки. С меня просили порядка 5 тыс. рублей.
В основе СПОЗУ лежит план участка
Основой СПОЗУ является схема топографической съемки (план участка), которая хранится в Росреестре. Все организации, которым требуется схема вашего участка, запрашивают ее именно там. Первое, что вам надо сделать, это заказать Градостроительный план. Его делает Комитет по архитектуре и Градостроительству. Этот документ делается совершенно бесплатно, в нем как раз и содержится схема, которая нам понадобится для производства СПОЗУ.
Как нарисовать схему планировочной организации земельного участка своими руками
Я сканировал страницу со схемой, и с помощью программы Paint, вырезал ту часть, которую я собираюсь включить в документ. Программа Paint есть в каждом компьютере, это неотъемлемая часть Windows. С помощью этой программы, можно не только увеличить или уменьшить изображение, но убрать (подчистить) не нужные объекты.
Далее дочертил дом и забор, подписал название населенного пункта и улицы, примыкающие к участку. Надо обратить внимание, что чертится схема ручкой. Чертеж делается в масштабе 1:500, по этому, прежде чем садиться за чертеж, необходимо тщательно об мерить свой участок. Образец схемы планировочной организации земельного участка вы видите ниже.
Образец схемы планировочной организации земельного участка
Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки
В СПОЗУ, так же, требуется посчитать коэффициенты застройки и плотности застройки. Как их считать, можно ознакомиться в инструкции, которая размещена на сайте Комитета Государственного строительного надзора. Разрешение на строительство требуется только на дом. Бани, хоз. блоки и другие постройки в схему включать не надо. Во-первых, это лишнее время, затраченное на чертеж, во вторых лишние постройки повлияют на рассчитываемые коэффициенты. На них есть ограничения, так в ГПЗУ указаны ограничения: коэффициент застройки не более 0,2, а коэффициент плотности застройки не более 0,4.
Обратите внимание, на чертеже не указаны расстояния отступов от границ участка и размеры дома. Дочертите их обязательно. С минимальными расстояниями от границ строящихся объектов можно посмотреть в моей одноименной статье.
Ну, вот и все. Надеюсь, что статья поможет вам разобраться что такое СПОЗУ, сэкономить средства, которые пригодятся для других нужд. Данный чертеж я предъявил в Комитет Государственного строительного надзора и получил разрешение на строительство. В следующей статье, я расскажу как обустроить канализацию в частном доме.
РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ:
Добрый день! Решила тоже самостоятельно составить СПОЗУ, чтобы сэкономить деньги. Подскажите, пожалуйста, а вы только чертеж делали ручкой, а техническое описание делали на компьютере, или все заполняли вручную?
Екатерина добрый день.
Сначала я весь документ сделал на компьютере. Но так как в правилах составления этого документа сказано, что чертеж планировки участка должен быть выполнен ручкой, я обвел изображение участка и дома ручкой. Обращаю ваше внимание, что в моем примере нет размеров. Вам необходимо проставить размеры участка и дома, а также размеры позиционирования дома на участке. Хочу дать вам маленький совет, не посылайте документы в Комитет Государственного строительного надзора в электронном виде. Если у вас будут ошибки, то вы потеряете, как минимум месяц. Не поленитесь, съездить туда сами, захватив с собой пару черновиков СПОЗУ. Сотрудники этого учреждения очень лояльны к посетителям, и вы все сможете поправить на месте. К тому же, личное присутствие не требует наличия электронной подписи. Что бы ознакомиться с инструкцией по выполнению СПОЗУ, перейдите по ссылке, расположенной у меня в статье.
Спасибо за хорошую статью и быстрый ответ!
Николай спасибо за статью, как раз сейчас ищу как самой нарисовать СПОЗУ. Ваш недавний опыт и советы очень кстати :). Хотела отправить в электронном виде, но прочитав Ваш совет, поеду лично к ним на Киевскую. У меня к Вам такой вопрос, как Вы в paint сделали масштаб 1:500 ( просто изменили цифру и все? Или есть ньюансики?)? Ведь если чертить самой на листе А4 то 1 см это получается 5 м …. Боюсь неправильно рассчитать. Спасибо заранее за помощь!
Юлия добрый день.
Вам придется немного поэкспериментировать. Программа позволяет растягивать или уменьшать изображение. Зная размеры своего участка вы сможете подогнать изображение на чертеже к требуемому масштабу.
Добрый день, Николай, спасибо за статью. Хотел уточнить: на днях получил отказ, обоснование липовое, но в ответе написано, что мне необходимо предоставить СПОЗУ, выполненный на основании согласованной с администрацией топосъёмкой, которую я не проводил до этого. Не сталкивались ли Вы с такой проблемой? Вообще на многих сайтах ссылаются на ч.4 ст 48 градостроительного кодекса, где в вид работ включены «Работы по подготовке схемы планировочной организации земельного участка» — которые обязаны проводиться проплавленными организациями.
Александр добрый день,
Спасибо за вопрос. Для того, чтобы самостоятельно сделать СПОЗУ, вам необходимо получить Градостроительный план. Образец моего Градостроительного планы вы видите в статье. В основе его лежит топосъемка вашего земельного участка. Если вы возьмете изображение из этого документа, то ни у какой администрации ничего согласовывать не надо. Вам просто необходимо взять с собой этот документ и показать источник, из которого было взято изображение для вашей схемы. Так же, как и вы, я интересовался, где можно сделать СПОЗУ. Даже написал письмо ответственному сотруднику Госстройнадзора по городу Москве. На мой вопрос был четкий ответ, что «СПОЗУ можно оформить и самому от руки, только необходимо указать все необходимые параметры и подписать собственноручно» (это цитата из письма). Поэтому я вам рекомендую внимательно почитать инструкцию и все сделать так, как там написано. К сожалению, не знаю из какого вы города, но в Москве, все организовано на таком уровне, что лучше самому съездить в Госстройнадзор. Там стоят компьютеры, и посетители могут все исправить не выходя из офиса, к тому же вам обязательно помогут, если возникнут трудности.
Общаясь с другими «пострадавшими», я сделал вывод, что сотрудники Госстройнадзора умышленно отказывают в оформлении документов людям, пытающимся оформить СПОЗУ дистанционно, заставляя их приехать в офис, тем самым показывая свою значимость и необходимость для этого Государственного учреждения.
Если сотрудник Госстройнадзора посылает Вас делать схему в коммерческую организации, имеет смысл обратиться в Полицию, так как здесь налицо коррупционная составляющая. Любой отказ должен быть обоснованным. Если они требуют от вас какой-то документ, попросите их предъявить документ, на котором основывается это требование. Не стесняйтесь жаловаться.
Что касается части 4 ст. 48 градостроительного кодекса, то я не поленился туда заглянуть. В ней написано «Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами». Во-первых, СПОЗУ не является проектной документацией, во-вторых, ни как не может оказывать влияние на безопасность объектов. Следовательно, Вы, как физическое лицо, вправе самостоятельно сделать этот документ.
Николай, спасибо за информацию! По Вашему вопросу, о городе — МО, Солнечногорский район. Мой ГП разработан управлением архитектуры и строительства администрации Солнечногорского муниципального района и не содержит информации о проводившейся топосъёмке (нет изогипс, точки привязки и т.д.). В обоснованном ответе указано, что СПОЗУ не соответствует требованиям: «СПОЗУ должна содержать в графической части: -МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ (здесь и далее большими буквами выделено то, что в тексте подчёркнуто) существующих и ПРОЕКТИРУЕМЫХ ПОДЪЕЗДОВ И ПОДХОДОВ К НИМ;
-ГРАНИЦЫ ЗОН ДЕЙСТВИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЕРВИТУТОВ (ПРИ ИХ НАЛИЧИИ);
— зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии);
Наличие или отсутствие границ зон действия публичных сервитутов возможно определить согласованием топографической съёмки с балансодержателями инженерных коммуникаций…»
Инженерных коммуникаций там и близко не лежало, о чём сообщено в соответствующем подразделе ГП. А вот сервитуты, действительно возможны (так называемая улица, пролегающая по полю)…
Попробую ещё раз удалённо, если не получится, тогда поеду лично, но это будет уже в январе…
Николай, огромное спасибо! Благодаря Вашему мануалу подготовки СПОЗУ избежали ненужных расходов, сделали сами, разрешение на строительство получено. Совет обработать схему из градостроительного плана в Point — бесценен. Народ, все реально несложно, не заморачивайтесь лишними расходами, впереди еще стройка).
Галина добрый день,
Спасибо за отзыв. Я рад, что смог Вам помочь.
Добрый день！Заказали СПОЗУ в одной фирме. Планировалось, гараж находящийся под своей отдельной крышей, пристроенный к двухэтажному дому, с отступом от соседского забора со стороны гаража 1 м, и от красной линии 5 м. Получили СПОЗУ, отступ от соседей 6.3м. Сотрудник, выполняющая заказ, утверждает, что гараж в 1 м от соседей разместить нельзя, т.к. раз он пристроен к дому, то будет считаться жилым. Ссылку на документ подтверждающий правомерность ее слов дать не может. От гаража соседа, встроенного в дом, до забора 6-8 метров примерно. Наш гараж планируется 5.5м. Неужели так нельзя？
Светлана добрый день,
малоэтажное жилищное строительство или индивидуальное жилищное строительство ИЖС, регламентируется положением СП 30–102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», которое издал ГОССТРОЙ РОССИИ. Об этом документе я писал в статье «Правила размещения построек на земельном участке», с которой вы можете ознакомиться перейдя по ссылке http://www.ocenin.ru/pravila-razmeshheniya-postroek-na-zemelnom-uchastke/. Здесь же есть ссылка на этот документ. Очень надеюсь, что в нем вы найдете ответ на свой вопрос. Со своей стороны могу вам сказать, что я так же, как и вы, хотел включить в СПОЗУ будущий гараж. Но сотрудник «Госстройнадзора» отговорила меня это делать. Во-первых, СПОЗУ необходимо для получения разрешения на строительство жилого дома. Так как на строительство гаража не требуется получение разрешение, то его указывать в СПОЗУ не надо. Во-вторых, при принятии решения о выдаче вам разрешения на строительство Госстройнадзор будет учитывать коэффициент застройки вашего участка, который вы должны рассчитать для СПОЗУ. В моем ГПЗУ указаны следующие коэффициенты:коэффициент застройки не более 0,2, а коэффициент плотности застройки не более 0,4.
Спасибо за статью. Хочу вам задать глупые вопросы. Суммарная поэтажная площадь в габоритах наружных стен- это нужно мне площади всех этажей, которые над землёй сложить!? И потом коэффициент плотности застройки я должна эту самую суммарную площадь разделить на площадь участка так!? Извините, за глупости, я только начала в этом разбираться. Спасибо
Анна добрый день,
ответы на ваши вопросы можно прочитать в инструкции по адресу: http://www.ocenin.ru/wp-content/uploads/2016/03/Rekomendacii.pdf . Надеюсь, что она Вам поможет.
Спасибо за полезную информацию. Николай, а каким должно быть содержание пояснительной записки. Можно ли где-нибудь взять образец?
Сегодня ходила в архитектуру, чтобы узнать. Но со мной говорили как с врагом.
Наталья добрый день!
В Москве, ни какие пояснительные записки не требовались.Вся необходимая информация размещается на том же листе, где и нарисована схема. Инструкцию, которой я пользовался при изготовлении схемы, вы можете скачать по ссылке, размещенной в статье. Ту СПОЗУ, которую я выложил в статье, я сдал вместе с другими документами.Судя по тому,что пишут мои читатели, требования к СПОЗУ могут отличаться в других регионах.
Доброго времени суток, получила ГПЗУ, в плане имеется нежелой объект( баня) которую будем демонтировать, скажите как мне в СПОЗУ это указать, стереть её вообще в схеме или указать что она идёт на демонтаж!? Спасибо за ответ
Анна добрый день,
в СПОЗУ необходимо указать только дом, баню указывать не надо.
Добрый день! Хочу узаконить гараж, пристроенный к жилому частному дому (дом оформлен). Из Ваших ответов следует, что разрешение на строительство гаража получать не нужно, я правильно поняла? И еще вопрос по размещению гаража на участке для ИЖС. Нет ли противоречия в пунктах 5.3.4 и 5.3.8 СНиПа по размещению гаража, в одном пункте — 1 м от забора, в другом — 6 м между постройками на соседних участках, т.е. 3 м от забора?
Заранее благодарю за ответ!
Ирина добрый день,
если ваш гараж имеет отдельный фундамент, т.е. является отдельно стоящим объектом на участке, то разрешение на его строительство не требуется. Если ваш гараж является частью дома, т.е. имеет с ним общий фундамент, то на него распространяются такие же требования, как и на дом. Судя по всему у вас второй вариант, поэтому скорее всего вам необходимо получить разрешение на реконструкцию дома. Что касается СНиП, то ни каких противоречий в нем нет. Помимо правил размещения строений на участке, есть еще противопожарные нормы. Все зависит от размещения построек вашими соседями, находящимися за забором. Если нормы между постройками соседей и вашим гаражем с точки зрения пожарной безопасности соблюдены, то вы смело можете его строить в метре от забора. Учтите, что расстояния от соседних объектов разные для различных строительных материалов.Следует помнить, что если ваш сосед уже разместил свою постройку в метре от забора, то вам придется сделать отступ пять метров.
Большое спасибо за оперативный ответ и за Ваш сайт в целом!
Спасибо за инструкцию по составлению СПОЗУ.Разрешение получено!
Здравствуйте! По Вашим рекомендациям делаю СПОЗУ, но поличила уже 3 отказа. Причина-не указаны все размеры. Последний раз указала кажется все что можно, но отказ с пояснением-В соотв. со ст 51 п.9 ГК РФ необходимо предоставить СПОЗУ с обозначением места размещения объекта ИЖС выполненную в соответствии ГПЗУ, с обозначением размеров от проектируемого дома до границ зем.участка и параметрами осуществляемого строительства (общая S здания, строительный объем, S застройки, этажность). Я позвонила исполнителю, тот пояснил что не указаны строительный объем и нет едениц измерения коэффициента застройки. Подскажите где почитать подробнее, что должно быть указано в СПОЗУ и еденицы измерения. Читала все Ваши ссылки+ГК ст.51 и др.
Не уточнила- получаем разрешение на строительство дома в Чеховском р-не МО.
Лидия добрый день,
в моем образце действительно не указаны размеры. Но в статье я указал, что размеры привязки дома к границам участка должны быть. Если вы обратили внимание, то в верхней части СПОЗУ написано слово «деревня» На этом месте должно быть наименование вашего населенного пункта. Что касается расчета коэффициентов, то в статье есть ссылка на инструкцию по заполнению СПОЗУ и правилам расчета коэффициентов. Эта инструкция действовала в Москве. Пришлите мне через форму обратной связи свой электронный адрес, я попробую вам помочь с заполнением СПОЗУ.
Здравствуйте!
Хочу получить разрешение на строительство на землях КФХ(8ГА), птичника.
Надо ли согласовать СПОЗУ?
Если да, то с кем? С архитектором или с администрацией поселения.
Добрый день,
СПОЗУ ни с кем согласовывать не надо.
Здравствуйте Николай! Разрешение на строительство получили! Спасибо Вам за помощь в оформлении СПОЗУ.
Здравствуйте, Николай!
Когда принесла СПОЗУ в арх отдел, сказали это не достаточно-нужно приложить пояснительную записку. Честным образом долго копалась на сайтах, везде разная информация.
Не могли бы подсказать какие пункты включить в неё?
Людмила добрый день,
О всех пояснениях, которые должны быть в СПОЗУ вы можете прочитать в инструкции, перейдя по ссылке в моей статье.
Добрый день, Николай!
Как составить план и заполнить табличку на нем я нашла, сделала. Но ещё требуют описание.
Я его не знаю как составить грамотно. У Вас в статье тоже не нахожу. Не могли бы Вы ссылку дать?
Или же всё-таки достаточно плана?
Требование описания незаконно?
Людмила,
в своей статье я опираюсь на свой личный опыт подготовки СПОЗУ. Он основан на требованиях, которые предъявляются к этому документу в г. Москве. В данных требованиях не предусмотрено изготовление отдельной пояснительной записки. Все пояснения делаются на самом СПОЗУ, как показано на образце, размещенном в статье.Возможно, что в других регионах России требования могут быть иными. К стати в Москве разрешение на строительство дает не архитектурный отдел, а Гостройнадзор. Единственное, что я могу вам посоветовать, запросить образец пояснительной записки.
Спасибо большое!
Мы в Подмосковье живём. Делала несколько лет назад для нашего церковного дома СПОЗУ после реконструкции-вообще проблем не возникло.
В Кашине Тверской области. перестраивпем-замучили…
Добрый день, Николай! Решил составить СПОЗУ. Возник такой вопрос. Допустим я хочу построить дом , чтобы по внутреннем стенам он был 8 на 10 фундамент будет на 500 и стены 300-350 на схеме какой размер нужно указать? По наружной стене фундамента? И как рассчитать плотность застройки? И обязательно ли схему сканировать с ГП или можно скопировать с росреестра? В ГП она начерчена от руки!!! Заранее благодарен за ответ
Ринат добрый день,
на схеме размеры указываются в габаритах наружных стен дома, которые у вас получатся после строительства. Формула расчета плотности застройки находится в инструкции, которую я прикрепил к статье. Схему можно нарисовать и от руки, главное, чтобы соблюдалась масштабность, а также были обозначены соседние участки и прилегающие территории.
Спасибо за ответ! А в общую площадь застройки включать оба этажа? Гараж,баня в это не включается?
При расчете площади застройки берется площадь фундамента с крыльцом и верандой, если таковая предполагается. Гараж, баня и другие постройки учитываются при расчете коэффициента плотности застройки.
Здравствуйте Николай! Скажите, пожалуйста, для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию дома, который являлся частью старого оформленного дома, (т.к. дом и землю разделили на две части, одна часть у нас, другая часть у соседей) можно ли в СПОЗУ указать растояние от забора 1 м., тогда как от части старого дома уже на соседнем участке получится 1,5-2 м. В какой графе в СПОЗУ ставить подпись? Обязательно ли писать наименование села в верхней части схемы, если адрес пишется в таблице на листе внизу?Допускается ли при реконструкции дома отступ от забора менее 3 метров с разных сторон?
Татьяна добрый день,
1. Название населенного пункта в верху СПОЗУ пишется обязательно, т.к. это неотъемлемая часть топографической карты.В таблице вы должны указать полный почтовый адрес вашего дома. Подпись ставится в нижней части таблицы, в строке «Утвердил».
2. Отступ от забора 3 метра допускается от соседского участка.Об этом можно прочитать в моей статье «Правила размещения построек на земельном участке». Но здесь есть подводные камни в виде «Пожарных норм». С учетом противопожарной безопасности жилые дома на смежных участках должны находиться на безопасном расстоянии, которое составляет 6-15 метров, в зависимости от огнестойкости материала, из которого построен ваш и соседский дом. Если сосед нарушил нормы и разместил дом ближе 3-х метров, то эту разницу вам придется учесть при размещении своего дома и наоборот.
3. По первому вопросу у вас недостаточно информации. Вы собираетесь сносить свою часть дома?
Наша часть дома была снесена и на месте старого дома построен новый, весь участок узкий, возможности перенести в другое место не нашли
Татьяна,
на схеме можно указать 1 метр, но опять же, вопрос упирается в пожарные нормы. Лучше на схеме указывать расстояние соответствующее нормам.
Здравствуйте Николай. Земля в организованном ДНП, ИЖС,все сети централ.,ЗНП. Получен ГПЗУ, хотим сделать СПОЗУ,получив разрешение на строительство дома но окончательного решения по проекту и площади пока нет. Можно ли в СПОЗУ указать границы застройки макс.,»с запасом», не нарушая оба коэф.,застройки и плотности и уже далее получив разрешение, строится в рамках этих границ?
Добрый день,
я свой СПОЗУ тоже делал не имея на руках проекта. Но понимание по площади застройки было, поэтому указал площадь застройки значительно больше. В СПОЗУ не требуются точные размеры дома, ведь на стадии проектирования они могут измениться. Указывайте максимальновозможную площадь застройки. Главное, чтобы она не выходила за пределы коэффициентов застройки и плотности. Также подумайте о высоте дома (это важная величина) и площади внутреннего пространства.
Подскажите, пожалуйста, у нас дом оформлен как нежилое здание, садовый дом, если мы получим разрешение на реконструкцию, то мы можем перевести дом из нежилого в жилой.
И второй вопрос, по документам у нас 130кв. М но по факту там 113, как быть с этой разницей в площади?
Анна добрый день,
к сожалению я не могу ответить на ваши вопросы.
Добрый день!Подскажите,пожалуйста,кто должен утверждать СПОЗУ (ставить подпись),если земля в собственности одного человека, а реконструируемый дом на этой земле оформлен в собственность на 3 человек в долях, в т.ч владельца земли. Дом в Московской области. В СПОЗУ необходима подпись собственника земли или всех? И одного или всех писать в строке «Заказчик»?
Добрый день,
СПОЗУ относится к участку, поэтому подпись в СПОЗУ должен ставить собственник земли
Спасибо!