Перевод жилого помещения в нежилое

 

Иногда бывает так, что приходится переводить жилое помещение в нежилое. Происходит это по разным причинам, но в любом случае, все эти действия базируются на законодательстве, которое необходимо выполнять, если вы хотите добиться своей цели.  Вот о том, как осуществить перевод жилого помещения в нежилое, мы и поговорим в этой статье.

 

Жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили использовать, принадлежащее вам жилье, то первое, что необходимо сделать, это вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

 

С чего начинать перевод жилого помещения в нежилое

 

Для того, чтобы перевод жилого помещения в нежилое состоялся, необходимо подготовить документы для переоформления помещения:

• Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Необходимы копии, заверенные у нотариуса.
• Техпаспорт. Его необходимо получить в БТИ.
• План всех этажей дома. План также получается в БТИ.
• Проект реконструкции. Этот документ потребуется, если в дальнейшем понадобится перепланировка. Подготовку проекта лучше поручить специализированной организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
• Если собственников квартиры несколько, то потребуется нотариально заверенное согласие всех собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
• Доверенность от собственника, если делопроизводство вы поручите иному лицу.
• Если помещение принадлежит юридическому лицу, то понадобятся его учредительные документы (копии необходимо заверить нотариально).

 

Перевод жилого помещения в нежилое — этапы

 

• Необходимо подготовить и направить заявления о переводе помещения. Не забудьте приложить перечисленные выше документы.
• Получите разрешение в компетентных органах на изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится).
• Оформите право собственности на нежилое помещение.

 

Стоит отметить, что базовый пакет документов, необходимо отнести, либо в местную администрацию, либо в многофункциональный центр. Для этого необходимо подать заявление (форму вам предоставят на месте) и приложить к нему документы, перечисленные выше.

 

Рассмотрение заявления на перевод помещения происходит в течение полутора месяцев, в результате будет принято решение перевести жилое помещение в нежилое, либо отказать в переводе. Получив решение о переводе, помещением можно будет пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

 

Перевод жилого помещения в нежилое — особенности оформления

 

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

 

Жилье должно быть расположено на первом этаже. Переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах возможно, в случае, если под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Таким образом, можно разместить офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится магазин.

 

Нельзя переводить в нежилое часть или долю жилого помещения. Например, изменять статус одной из комнат в квартире.

 

Для переводимого помещения необходимо наличие отдельного входа, либо наличие технической возможности сделать отдельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если площадь помещения более 100 м2, обязательно должен быть запасной выход.

 

На переводимое помещение не должны быть наложены обременения. Если вы решили квартиру, по которой есть незакрытая ипотека, вывести из жилого фонда, вам это сделать не позволят, так как квартира является предметом залога. Придется подождать до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.

 

Дом должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную или историческую ценность, переоформлять сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.

 

Придется заблаговременно выписать всех жильцов из этого переводимого помещения. Здесь могут возникнуть трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.

 

Если в квартире есть незаконная перепланировка, то понадобится заблаговременно позаботиться об ее оформлении.

 

Перевод жилого помещения в нежилое — трудности оформления

 

Могут возникнуть трудности при переводе жилого помещения в нежилое если:

• Дом, в котором находится переводимое помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Помещение не подключено к основным инженерным сетям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует нормам зонирования (есть ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

 

Кто принимает решение о переводе жилья в нежилой фонд

 

Решение о переводе жилья принимает межведомственная комиссия, которая создается при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению, комиссия, может отправлять межведомственные запросы, например: в ФМС, ЖЭУ, Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Стоит помнить, что решение не будет принято, пока из этих организаций не будет получен ответ. Поэтому для того, чтобы сэкономить время, а также избежать отказа по какой-либо ошибке, рекомендую вместе с основными документами сдать дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии помещения пожарным нормам;
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
• Справка из ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с вашей квартирой.
• Техническое заключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии. Заключение берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации.
• Выписку из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода вашей квартиры в нежилое помещение.
• Справку о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

 

Причины получения отказа в переводе помещения в нежилое

 

Причины получения отказа могут быть следующие:

• Вы предоставили не все предусмотренные законом документы;
• Проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам;
• Отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого.

 

Как получит согласие соседей и собственников на перевод квартиры в нежилой фонд

 

Давайте рассмотрим подробнее процедуру получения одобрения от соседей, так как часто именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс перевода, либо вообще делает эту задачу невыполнимой.

 

Здесь нам на помощь придет ст. 23 ЖК РФ, где обозначены основания отказа в выдаче разрешения на перевод помещения в нежилой фонд. Из этой статье следует, что отсутствие согласия жильцов дома или собственников квартир, не относится к основаниям отказа. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно. Однако, отсутствие этого согласия – одна из часто встречающихся причин, по которым власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

 

Проблемы многоквартирного дома

 

Если в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно простого большинства собственников.

 

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• Вам необходимо письменно обратиться в ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование по этому вопросу проводится при очередном общем собрании, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется кворум, не менее 50 % от общего количества собственников.

 

Всеми процедурными вопросами, по ведению собрания, занимается ЖЭУ. По его итогам, заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

 

Даже если собственники дали согласие, стоит перестраховаться и получить согласие каждого лично, обойдя всех соседей, поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Росреестр. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

 

Проблемы с земельным участком под жилым домом

 

Аналогичным образом решаются и вопросы, связанные с использованием земельного участка, расположенного под жилым домом. Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится. Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

 

В следующей статье я расскажу как выбрать термостататическую головку для радиатора отопления.

 

РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ: