Что необходимо знать застройщику

 

Начиная такое непростое дело, как строительство собственного дома, стоит изучить законы, нормативы и правила, которые регламентируют строительство. Ведь правовая неграмотность может стоить вам огромных средств, потраченных впустую. О том, что необходимо знать застройщику мы и поговорим в этой статье.

 

Что можно и что нельзя застройщику

 

На своей земле владелец возвел двухэтажную коробку «канадского» дома на ленточном фундаменте. Самовольное строительство частных домов — нарушение закона. Территория, находящаяся рядом, долгое время была в продаже. Наконец у нее появился хозяин, который пригласил геодезиста для точной разметки участка. Во время этой процедуры выяснилось, что сосед построил дом на расстоянии полуметра от границы и тем самым нарушил СНиП. Новый владелец был непреклонен. Дело дошло до суда. Решение органа правосудия было естественным: передвинуть строение на метр от забора. Читатель может себе представить, что значит переместить дом вместе с фундаментом.

 

Строительные нормы и правила

 

Давайте по порядку рассмотрит строительные нормы и правила, сокращенно — СНиП. Соблюдая их, Вам не придется переступать ту грань, за которой технические проблемы перерастают в юридические. Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений. Тут надо хорошо продумать, что еще Вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтенные в нем объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

 

Сначала получите разрешение на строительство

 

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить свой дом, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В частности разрешение на строительство. В итоге нередко возникают серьезные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

 

Для начала обратимся к Своду правил по проектированию и строительству СП11-III-99. Ознакомившись с этим документов, Вы совершенно точно будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке. Надо набраться терпения, ибо процесс оформления и согласования может затянуться на довольно продолжительное время. Самое простое в этом деле — написать заявление на получение разрешения на строительство. К нему следует приложить Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор аренды и купли-продажи, а также генплан и паспорт участка, акт о натурном установлении его границ и разбивки строений, красных линий и осей здания.

 

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства частного дома. Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома, в состав которого обязательно включают следующие материалы:

• Постановление администрации о разрешении строительства;
• Документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;
• Выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;
• Ситуационный план;
• Технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;
• Планы этажей, фасады разрезы;
• Акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

 

Без проекта нельзя строить дом

 

Отдельной папкой оформляются проект индивидуального частного дома. В него входят следующие материалы:

• Ситуационный план (М1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;
• Топографическая съёмка участка с прилегающей частью улицы (М1:500);
• Генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);
• План подвала (техподполья, цокольного этажа);
• Планы этажей (М1:100, 1:50);
• Главный и боковой фасады зданий (М1:50, 1:100);
• Характерные разрезы (М1:100, 1:50);
• Планы перекрытий и покрытий не повторяющихся этажей (М1:100);
• План стропильной системы крыши (М1:100);
• План кровли (М1:100, 1:200);
• План фундаментов (М1:100, 1:50);
• Сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М1:10, 1:20);
• Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;
• Сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;
• Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

 

Нормы расположения жилого дома и хозяйственных сооружений

 

Жилой дом располагают с отступом не менее 5 метров от красной линии дороги и не менее 3 метров от жилых улиц. Красной линией в градостроительстве называют условную границу, отделяющую проезжую часть улицы, проезда, магистрали, площади от территории застройки.

 

В целях пожарной безопасности расстояние между жилыми домами на соседних участках должно быть от 6 до 15 метров в зависимости от степени огнестойкости сооружений. В документе рекомендуется для удобства ремонта размещать здание со смещением к одной из боковых границ участка, но расстоянии от забора до стены не может быть менее 1-1,5 метра. Скорее всего, владельцу придется придерживаться общего правила застройки улицы, ориентируясь на смещение соседних строений.

 

Хозяйственные объекты желательно располагать в глубине участка и соблюдать те же требования к их удаленности от границ, что и в отношении жилого здания. Их разрешено сооружать как стоящими отдельно, так и блокированными с домом. Ограждение участка со стороны улицы должно быть указано в общем проекте строительства. Если Вам хочется, чтобы гараж своими воротами смотрел непосредственно на улицу, необходимо учитывать красную линию дороги и ни в коем случае не выходить за ее границу. На приусадебном участке допускается применение не канализированной уборной типа клозета. Выгреб с обязательной гидроизоляцией следует обустраивать с северной ее стороны.

 

Подсобные строения на участке

 

Высота строения для содержания скота и птицы должна быть не менее 2,4 метров (от пола до потолка). Разрешено даже пристроить его к дому — при условии, что между стенами жилого здания и этого сооружения разместится не менее трех подсобных помещений.

 

Существуют определенные правила и для растительных посадок. Деревья должны отстоять от наружных стен зданий и сооружений на 5 метров, от границы соседнего участка — на 3 метра, от подземных сетей — на 1,5-2 метра, от мачт и опор осветительной сети — на 4 метра. Кустарник высаживают на расстоянии 1,5 метра от зданий и на 1 метр от границы участка.

 

Требования к устройству жилого дома

 

Если застройщик внимательно изучит РСН70-88, СНиП31-02-2001 и СНиП2.08.01-89, то узнает много интересного в области ограничений площадей и высот помещений в здании. Обратите внимание на планировку этажа жилого дома. Дом, размеры помещений в котором меньше минимально-допустимых, могут просто не зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации (СНиП31-02-2001).

 

Площадь общей жилой комнаты должна быть не менее 12 м², спальни — не менее 8 м², кухни — от 6 м², ванной — не менее 1,8 м², а самого маленького туалета — 0,96 м². Разработчики строительных нормативов установили этот минимум не по собственной прихоти, а исходя из санитарно-гигиенических норм и конструктивных стандартов мебели, различных приборов и устройств. Следует отметить, что в мансардных этажах комнаты могут быть поменьше. Там разрешается размещать спальню минимальной площадью 7 м². Верхние пределы размеров помещений неограниченны. Как говорится, строй хоть дворцовые палаты.

 

Размеры внутреннего пространства дома

 

Все проходы и подъемы в жилом доме тоже имеют минимальные нормы. Так, ширина лестницы на верхний этаж должна быть от 0,9 метра, коридоров — не менее 0,9 метра, а передней — не менее 1,8 метра. Существуют минимальные ограничения и по высоте этажей от пола до потолка (СНиП 2.08.01-89). Если она окажется менее 2,5 метра, а в мансарде — менее 2,3 метра, то здание может быть признано непригодным для постоянного проживания.

 

Определение этажности дома

 

Этажность дома обычно определяют количеством надземных этажей, к ним относят и мансардный. Если застройщик решил обзавестись цокольным или подвальным этажом, то он должен знать, что там не допускается размещать жилые комнаты. Этот этаж может быть приравнен к надземным, если верх его перекрытия не менее чем на 2 метра выше планировочной отметки земли. Если цокольное или подвальное помещение решено использовать в хозяйственных целях, то его высота от пола до потолка должна быть не менее 2 метра.

 

Цокольный и первый этажи жилого дома разрешено отвести под гараж. Но тогда их стены и перекрытия необходимо выполнить из негорючих материалов. Если над воротами гаража расположены окна других помещений, нужен козырек высотой 0,6 метра.

 

Определение общей площади дома

 

Застройщик может не знать точной общей площади своего дома, ее определяют на основании СНиП 2.08.01-89. Практика показывает, что некоторые инженеры БТИ допускают ошибки при подсчете квадратных метров. Следует понимать, что необоснованное завышение показателей влечет за собой увеличение налога на недвижимость и размера оплаты коммунальных услуг. Площадь жилого здания определяют, как сумму площадей всех помещений этажей. Иногда хозяин дома вступает в спор с БТИ по поводу балконов и лоджий. Нужно знать: их площадь тоже учитывается, как и размеры лестничных клеток в уровне соответствующего этажа. А вот площади чердаков, хозяйственного подполья и не отапливаемых хозяйственных помещений, расположенных в цокольном или подвальном помещении, в общую площадь дома не включают.

 

Определение размеров комнат

 

Размеры комнат на этажах рассчитывают в пределах внутренних стен и перегородок. Выступы плинтусов значения не имеют. При определении площади мансардного помещения учитывают только ту его часть, где наклонный потолок имеет высоту 1,6 метра, а для расчета площади зоны с меньшей высотой потолка используют коэффициент 0,7.

 

Инженерные коммуникации

 

Дом построен, соблюдены все нормативы. Пора браться за инженерные коммуникации и устанавливать необходимые приборы и оборудование. Чтобы разобраться в хитростях размещения жизненных артерий здания, обратимся к пяти документам: СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001. На рисунке изображены некоторые части внешних инженерных коммуникаций. Изучите их внимательно:

 

Канализация в соответствии со СНиП 2.04.03-85

 

При нарушении монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное засорение труб стоками. Он обречен постоянно их прочищать. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 литров. Требуется, чтобы наименьший диаметр наружной канализационной трубы был равен 150 мм и имел уклон к общему коллектору не менее 8 %.

 

Наименьшая глубина ее залегания в грунте должна составлять 0,3 метра. При отсутствии централизованной уличной канализации допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательным расположением перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 метр выше уровня грунтовых вод. Внутреннюю водопроводную разводку разрешается делать только при наличии системы канализации.

 

Отопление и вентиляция в соответствии со СНиП 2.04.05-91

 

Чтобы посчитать правильное количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома, застройщик должен обратиться к специалистам. Обычно, в технических характеристиках подобных устройств указана мощность в ваттах или киловаттах. Считается, что тепловой поток, поступающий от приборов, должен быть не менее 10 Вт на 1 м² пола помещения.

 

В индивидуальном жилом доме в качестве основного теплоносителя применяют воду. Использование электричества допускается только в случае отсутствия более дешевых источников энергии, и тарифы в этом случае устанавливают иные. Если жилище потребляет 50 кВт и более, следует позаботиться об автоматическом регулировании теплового потока. Как правило, радиаторы, конвекторы размещают под оконными проемами. Не допускается располагать их в тамбурах, имеющих наружные двери: это чревато размораживанием системы.

 

Отвод продуктов горения котла

 

Следует обратить внимание на недопустимость применения вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, в котором расположен отопительный котел, должно иметь окно площадью не менее 0,003 м² на 1 м³ внутреннего пространства. При использовании твердотопливного котла разрешается устроить в первом, цокольном или подвальном этаже кладовую для хранения топлива. В ванных и туалетных комнатах индивидуального дома, не имеющих наружных окон, в обязательном порядке устанавливают канальную вентиляцию.

 

Инсоляция в частном доме

 

На основании СНиП 2.04.03-85 в построенном доме должна быть учтена инсоляция, то есть дневное или солнечное освещение. Не будет же хозяин средь бела дня жечь свет и задыхаться от недостатка проветривания. Поэтому необходимо, чтобы в помещении пропорция общей площади окон к поверхности пола была не менее 1:8, но и не более 1:5,5. При использовании мансардных окон допускается соотношение 1:10.

 

Газоснабжение на основании СНиП 2.04.08-87

 

Если опытный застройщик решил осуществить монтаж инженерных сетей самостоятельно, это не запрещается. Исключение составляют газовые коммуникации. К ним предъявляют очень жесткие требования. Только специализированная организация имеет право прокладывать такие трубы и подключать соответствующие приборы. С газом шутки плохи!

 

Эти коммуникации можно вводить в дом только со стороны топочной или кухни. Если в здании старой постройки имеется отопительная печь, допустим ввод труб в жилую комнату при условии размещения отключающего устройства снаружи. Но ни в коем случае не следует прокладывать газопровод сквозь фундамент или под ним. Если труба проложена по наружной стене дома, то ее условный диаметр не должен превышать 50 мм. Не разрешается устраивать разъемные соединения трубопровода под оконными проемами и балконами. Вообще, все соединения должны быть на сварке, резьбовые — только в местах установки запорной арматуры и приборов. Если газовая труба по проекту проходит над пешеходными дорожками, ее следует крепить на высоте не менее 2,2 метра от земли.

 

Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено монтировать газовый водонагреватель в ванной комнате, иначе у застройщика может получиться прекрасная газовая камера. Помещение для газового котла и водонагревателя должно быть высотой не менее 2 метров. Один прибор можно устанавливать в комнате объемом не менее 7,5 м³, а два прибора — в помещении объемом не менее 13,5 м³.

 

Электроснабжение согласно ПУЭ (правила устройства электроустановок)

 

В малоэтажных поселках использует в основном воздушные линии электропередач. Если около участка установлен линейный электрический столб, то он не должен загораживать вход и въезд во двор.

 

Провода от уличного столба до места ввода в жилой дом должны быть протянуты на высоте не менее 2,75 метра от земли, а если отвод осуществлен со стороны улицы, по которой движется автотранспорт, высота составит 6 метров. Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25 метров. В противном случае необходима дополнительная опора. Отводные провода должны иметь атмосферостойкую изоляцию, расстояние между фазным и нулевым проводами должно быть не менее 0,2 метра. Требуется, чтобы все места соприкосновения проводов с поверхностью строения и прохождения их сквозь стены были несгораемыми и надежно изолированными, а наружный конец изоляционной трубы в месте ввода смотрел вниз (во избежание попадания осадков). Категорически запрещено пробрасывать электропроводку над крышей дома. Она должна быть недоступна с балконов и из окон здания.

 

Изучение всех вышеназванных нормативных документов позволит вам избежать многих ошибок при строительстве частных домов.

 

И так, мы разобрались что необходимо знать застройщику.От того на сколько четко вы будете соблюдать правила при строительстве дома, зависит как быстро вы введете дом в эксплуатацию. В следующей статье я расскажу о размерах жилых помещений.

 

РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ: