Аренда земли

 

В наше время, когда не всегда получается купить объект недвижимости, аренда остается единственным инструментом получить дорогостоящий объект недвижимости, который пока тебе не по карману. Не исключение в этом и аренда земельного участка. Вот о том, что такое аренда земли и какие правовые нормы существую для ее оформления, мы и поговорим в этой статье.

 

Аренда земли

 

Предоставление имущества, в частности земельного участка, во временное пользование за плату на основе договора и называется аренда земли. Это один из самых распространенных и наиболее эффективных способов использования земельных участков.

 

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками, в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Аренда земли, является формой распоряжения земельным участком. Этим правом обладает его собственник на основании ст. 209 и 608 ГК РФ. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

 

Право аренды земельного участка

 

В соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться: гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

 

В аренду могут передаваться как отдельно земельный участок, так и все постройки, которые расположены на его территории. Это могут быть: гараж, сарай, баня, дачный дом или коттедж. Стоит помнить, что при регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

 

Земельный кодекс допускает передачу земельных участков гражданам и предприятиям для различных целей. Вот не полный перечень, под какие цели можно сдавать земельный участок в аренду:

• Индивидуальное жилищное строительство;
• Строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• Ведение личного подсобного хозяйства;
• Садоводство и огородничество;
• Пчеловодство;
• Сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

 

По каждому из этих случаев законом установлены максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также могут быть ограничения, кто вправе может выступать арендатором.

 

Стоит помнить, что земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

 

Договор аренды земельного участка

 

Аренда земли по договору – это правовой акт, по которому арендодатель передает арендатору за плату земельный участок во временное владение и пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Например, это может быть, выращенная сельскохозяйственная продукция.

 

Образец договора аренды земельного участка можно скачать здесь.

 

Срок договора аренды земельного участка

 

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором. Оформляется договор как единый документ, в письменном виде. Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации. Несоблюдение формы составления договора, влечет его недействительность.

 

Если аренда земли долгосрочная, договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В этом случае в нем оговариваются условия аренды, а также продления договора. Аренда земли на такой длительный срок оформляется если есть необходимость в долгосрочной эксплуатации объекта, желание в дальнейшем выкупить участок или для ведения личного подсобного хозяйства.

 

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается и механизм оформления договора. Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками: организациями или гражданами, требуется согласование всех условий перед подписанием договора и акта приемки-передачи земли.

 

Аренда земли на неопределенный срок

 

Аренда земли может быть и бессрочной. Условия аренды земельного участка на неопределенный срок содержатся в статье 610 Гражданского кодекса. Стороны в рамках подобного соглашения вправе отказаться от аренды в любое время по своему желанию, для этого они должны заблаговременно уведомить другую сторону, как минимум за три месяца до окончания аренды.

 

Договор аренды земли может предусматривать и другие сроки для предупреждения о прекращении действия договора, заключенного на неопределенный срок, либо другие условия его расторжения. Договор с неопределенными сроками имеет несколько преимуществ: самое главное, его необязательно регистрировать в Росреестре и то, что стороны свободно могут расторгнуть соглашение в любое время по своему желанию.

 

Аренда земли разного целевого назначения

 

Согласно общих правил, сроки заключения договора аренды земли устанавливаются по соглашению сторон, либо договор заключается на неопределенный срок. Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли:

• Строительство, реконструкция зданий и сооружений — срок аренды 3-10 лет.
• Размещение линейных объектов — срок аренды 49 лет.
• ИЖС или ЛПХ (в границах населенного пункта) — срок аренды 20 лет.
• Комплексное освоение территорий/ведение дачного хозяйства (для юрлиц) — срок аренды 3 года.
• Достройка объекта незавершенного строительства — срок аренды 3 года.
• Охотохозяйство — на срок охотохозяйственного соглашения.
• Сельхозпроизводство — срок аренды 3-49 лет.
• Сенокошение, огородничество, выпас животных — срок аренды 3 лет.

 

Минимальные и максимальные сроки аренды земли могут быть введены в действие или изменены региональным, или муниципальным законодательством.

 

Аренда муниципального земельного участка

 

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории относятся земельные участки, находящиеся в собственности и распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселений, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

 

Аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6.

 

Сведения об аукционе (объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов. Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки. Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору.

 

Аренда муниципального земельного участка без торгов

 

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

• Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
• Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
• Некоммерческие организации с целью ИЖС.
• Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
• Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

 

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление. Оно включает в себя такие реквизиты:

• Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
• Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
• Цель будущего использования земельного участка.
• Контактные данные заявителя.

 

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

 

Переуступки аренды земельного участка

 

Аренда земли имеет множество особенностей. Так, например, арендатор вправе переуступать свои права аренды третьим лицам. Данная процедура достаточно сложная и требует детального изучения.

 

Переуступка прав аренды земельного участка — это возмездная передача полномочий и обязанностей по аренде участка третьей стороне. Соглашение по переуступке прав, составляется между физическими и юридическими лицами, заинтересованными в использовании участка в личных или коммерческих целях. Переуступка прав предоставляется на оговоренный сторонами срок, не превышающий периода аренды. Если договор аренды составляется сроком до 5 лет, то требуется согласие собственника. При более длительном периоде действия договора, собственник уведомляется о том, что планируется переуступка прав. Если в договоре указано, что передача прав на аренду земли невозможна, то сделка не состоятельна. Основополагающим документом при регистрации нового контракта становится отсутствие возражений со стороны владельца имущества.

 

Переуступка прав физическим и юридическим лицам

 

Земельные отношения между физическими и юридическими лицами регламентируются Земельным кодексом. Он позволяет изучить свои права для грамотного составления договора. Если одна из сторон нарушает условия договора или нормативные акты, она больше не принимает участие в арендных отношениях. Нормативные акты по этому вопросу содержатся в статье 22 Земельного кодекса РФ.

 

Согласно данному нормативному акту, арендатор вправе передать свои права по владению земельным участком третьим лицам для реализации следующих целей:

• Обеспечение финансового взноса в капитал сельскохозяйственных организаций;
• Создание пая для вступления в строительный частный кооператив;
• Оформление субаренды на часть территории.

 

Перечисленные действия допускаются без согласия собственника, но только в пределах действия договора аренды. При этом новый документ с владельцем не оформляется, хотя обязанности по содержанию земли перекладываются на нового пользователя.

 

Способы аренды земли при переуступке

 

Законодательством определяется два способа использования арендованной земли при переуступке прав:

• Для ведения сельскохозяйственной деятельности, с целью дальнейшей продажи участка.
• Для строительства жилого дома.

 

В первом случае сделка выгодна физическим лицам, покупающим и в дальнейшем сдающим в аренду землю с целью ведения сельского хозяйства, чтобы в будущем ее продать. Переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС практически невозможна между физическими лицами. Дом, построенный на земельном участке, становится собственностью владельца земли. Поэтому переуступка прав возможна только при аренде земли от государства.

 

Как видно аренда земли будет выгодна для многих граждан России. В дальнейшем земельный участок можно приватизировать, что даст полное право распоряжаться землей. В следующей статье я расскажу про кадастровый номер земельного участка.

 

РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ: