Оспорить кадастровую стоимость

 

После того, как чиновники произвели оценку кадастровой стоимости земли, многие домовладельцы обнаружили, что кадастровая стоимость, принадлежащих им участков возросла до небес. Естественно, что нести бремя непомерных платежей, непонятно по каким принципам оцененной земли, не хочется. Возникает вопрос, как оспорить кадастровую стоимость. Вот о том, как оспорить кадастровую стоимость земли мы и поговорим в этой статье.

 

Как оспорить кадастровую стоимость

 

С 2015 года в России введен новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• Жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• Жилое помещение (квартира, комната);
• Гараж, машино-место;
• Единый недвижимый комплекс;
• Объект незавершенного строительства;
• Иные здание, строение, сооружение, помещение (п. 1 ст. 401 НК РФ).

 

Кадастровая стоимость земли

 

Если раньше такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление по кадастровой стоимости, которая как правило приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную из-за наличия неучтенных индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчете или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам.

 

А переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

 

Владелец недвижимости, имеющей завышенную кадастровую стоимость, может оспорить ее. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

 

Налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать

 

Следует отметить, что налоговая инспекция обязана самостоятельно рассчитать и направить налогоплательщику налоговое уведомление (п. 2 ст. 409 НК РФ), однако в случае не поступления такого уведомления каждый налогоплательщик обязан сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих документов представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2.1 ст. 23 НК РФ). Таким образом, неполучение уведомления о необходимости уплаты налога, не освободит от него.

 

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

 

Прежде чем оспорить кадастровую стоимость земли, необходимо узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость. Оценку производят независимые оценочные компании по договору с органами власти, а кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта недвижимости потребуется ввести его кадастровый номер или адрес, а жилой дом или иной объект, представляющий отдельное строение, можно просто найти на публичной кадастровой карте.

 

Если в форму поиска ввести кадастровый номер нужного объекта (его можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности) или адрес и нажать кнопку «Сформировать запрос», то в базе данных будет найден нужный объект недвижимости и показаны имеющиеся источники данных.

 

Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб.

 

При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м² общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

 

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

 

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

• Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

• Неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• Неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе:
  • местоположение объекта оценки;
  • его целевое назначение;
  • разрешенное использование земельного участка;
  • аварийное состояние объекта;
  • нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
  • иные условия;

• Неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• Неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

 

Наличие оснований оспорить кадастровую стоимость земли

 

Чтобы определить наличие или отсутствие оснований оспорить кадастровую стоимость земли, можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости у заказчика проведения кадастровой оценки, сведения о котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на такой запрос заказчик и оценщик обязаны в семидневный срок с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

 

Если же основанием оспорить кадастровую стоимость земли является превышение ею рыночной цены недвижимости, следует принять во внимание, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее позднее установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

 

Не получится оспорить кадастровую стоимость земли и жителям тех регионов, в которых налог по-прежнему исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6).

 

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

 

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспорить кадастровую стоимость земли:

• В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
• В суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

 

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспорить кадастровую стоимость земли. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• Быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
• Отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
• Возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

 

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

 

 

 

Документы чтобы оспорить кадастровую стоимость земли

 

По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на лице, которое обратилось с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

 

Бланки заявлений для оспаривания кадастровой стоимости

 

• Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости
• Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
• Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

 

Таким образом, заявителю потребуется представить документы, доказывающие его позицию. Кроме того, как в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и в суд помимо заявления потребуется предоставить ряд документов (ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»):

• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
• Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
• Отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший вышеуказанный отчет, о его соответствии требованиям законодательства и стандартов;
• Документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости) (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

 

При подаче административного искового заявления в суд дополнительно необходимо представить

 

• Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления (либо копии документов для направления этим лицам);
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• Доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
• Документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).

 

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов Комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

 

Как оспорить кадастровую стоимость земли — досудебный порядок

 

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

 

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

 

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

 

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• Об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
• О пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

 

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

• Об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
• Об отклонении заявления.

 

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

 

Как оспорить кадастровую стоимость земли — судебный порядок

 

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

 

В судебном порядке граждане могут оспорить кадастровую стоимость земли как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:

• Об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• Об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• Об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

 

Рассмотрение других требований не может производиться одновременно с оспариванием кадастровой стоимости, поскольку подсудны другим судам. Это значит, что если владелец квартиры хочет вернуть переплаченные налоги, то сначала ему нужно получить судебное решение по результатам рассмотрения его административного искового заявления, а потом уже обращаться с иском о взыскании переплаченных денежных средств.

 

Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).

 

Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.

 

Законом установлены ограниченные сроки оспорить кадастровую стоимость земли. Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

 

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости

 

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

 

О месте и времени рассмотрения дела суд извещает стороны, однако их неявка не препятствует его рассмотрению, если стороны были извещены надлежащим образом (п. 4 ст. 247 КАС РФ).

 

Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).

 

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

 

Если по результатам рассмотрения дела суд удовлетворяет заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости, то в резолютивной части такого решения должна быть указана величина установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

 

Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

 

Изменения в процедуре оспаривания в 2017 году

 

В 2017 году произошли изменения в процедуре как оспорить кадастровую стоимость земли. Закон устанавливает достаточно большое количество новых процедур, анализ которых с точки зрения их последующего практического применения мне представляется важным.

 

С 01 января 2017 года по 01 января 2020 года устанавливается переходный период, в течение которого каждый субъект РФ вправе самостоятельно определять момент начала применения правил, установленных новым законом. До этого момента будут действовать правила, установленные действующим ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

 

Новый субъект оценочной деятельности – ГБУ. Функции по проведению государственной кадастровой оценки будут возложены на создаваемые по решению субъекта РФ государственного бюджетного учреждения. С момента принятия субъектом РФ решения о переходе на новый механизм ГКО государственному бюджетному учреждению будут переданы следующие полномочия:

• Сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости;
• Определение кадастровой стоимости при проведении ГКО;
• Определение кадастровой стоимости в случае внесения в ЕГРН новых объектов, либо изменения характеристик объектов, влияющих на определение кадастровой стоимости (площадь, вид разрешенного использования объекта, новые обременения и т.п.);
• Предоставление разъяснений и исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
• Государственный надзор за выполнением ГБУ своих функций будут осуществлять региональные органы Росреестра.

 

 

Как защитить свои права обладателям земельных участков и ОКСов

 

ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установил достаточно большой перечень процедур по оспариванию результатов кадастровой оценки.

 

В ГБУ правообладатель может обратиться со следующими заявлениями:

• О замечаниях к промежуточным отчетным документам ГБУ (только по характеристикам объекта, но не по размеру кадастровой стоимости);
• О разъяснении определения кадастровой стоимости (с возможностью последующего автоматического исправления выявленных ошибок);
• Об исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости.

 

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в случае ее создания) и в суд общей юрисдикции правообладатель может обратиться с заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

 

Что нового в порядке оспаривания кадастровой стоимости

 

Досудебный административный порядок (обращение в Комиссию) для юридических лиц теперь не является обязательным.

 

Решение о создании Комиссии теперь каждый субъект РФ будет принимать самостоятельно.

 

Предметом оспаривания в Комиссии теперь может быть только установление в отношении объекта его рыночной стоимости. Оспаривание по основанию недостоверности сведений должно будет осуществляться только в ГБУ.

 

Установлены новые требования к составу Комиссии. В ней должно быть не менее 5 членов, из которых не более половины представители государственной или муниципальной службы.

 

Надеюсь, что эта статья поможет вам разобраться как оспорить кадастровую стоимость земли. В следующей статье я расскажу о технологии строительства каркасных домов.

 

РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ: