Государственные земельные участки

 

Мы много говорили о земле, как объекте недвижимости, принадлежащей гражданам. Но это всего лишь маленькая часть той, необъятной земли, которая принадлежит Государству. Вот о том, что представляют государственные земельные участки мы и поговорим в этой статье.

 

Государственные земельные участки

 

Государственный учет земельных участков представляет собой описание в едином реестре земель и отдельных земельных участков. В результате каждый земельный участок приобретает индивидуальные характеристики, позволяющие выделить его из других участков и дать ему качественную и экономическую оценку. По итогам кадастрового учета земель каждому участку присваивается индивидуальный кадастровый номер. После учета учреждения юстиции вносят записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП), используя данные, указанные в земельном кадастре. Эти действия производятся на основании ст. 131 п.2 Федерального закона № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 4.12.2006 г.

 

Основная задача учета состоит в том, чтобы дать полную характеристику земельному фонду по составу угодий, классифицировать угодья по землепользованию, срочности пользования, а также по административно-территориальным делениям. Учет земель осуществляется по фактическому состоянию угодий, опираясь на картографические материалы и данные учета текущих изменений, которые выявляются графическим способом. Особенное внимание уделяется учету земель, занятых под орошением и осушением. Учет качества земельных участков предусматривает в том числе и классификацию почв.

 

Государственные земельные участки в собственность

 

С 1 марта 2015 г. в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ключевые моменты нового порядка отражены в Федеральном законе № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти нововведения являются частью проводимой масштабной земельной реформы. В целом они призваны сделать более понятным и прозрачным процесс приобретения участков как в аренду, так и в собственность.

 

Закон разрабатывался и принимался с целью усовершенствования процедуры предоставления государственные земельные участки. Ранее порядок предоставления земельных участков не был должным образом урегулирован в законодательстве. Так, в распоряжение физического или юридического лица мог попасть только земельный участок, который обладал границами и кадастровым номером. Кроме того, это было возможно только при наличии правообладателя земельного участка.

 

Кроме того, впервые законодатель ввел в закон понятие «земельный участок». Согласно п. 3 ст. 6 земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

 

Нововведения устанавливают новый принцип, при котором сначала происходит планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как было до внесения изменений.

 

Государственные земельные участки через торги

 

Новые правила не предусматривают получение земли без торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а основными формами предоставления земель для строительства являются аренда и аукцион. Теперь при проведении аукциона запрещается объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона, если иное не предусмотрено федеральным законом.

 

В соответствии с п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом. Это означает прямой запрет на включение в текст договора каких-либо социальных или инвестиционных условий, имевших место в прежней практике.

 

 

 

Государственные земельные участки — аренда

 

Предоставление в аренду государственной земли является практически единственным способом ее получения, доступным для граждан. Аренда земельного участка представляет собой сделку по её передаче во временное пользование. Закрепляется такая сделка в письменном виде при помощи договора аренды. При этом собственник земли выступает арендодателем, а получатель арендатором.

 

Аренда земли является имущественной сделкой, но в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности. Арендатор получает только право владения землей, распоряжаться ею он не может. Однако он все равно имеет большое количество прав и преимуществ, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

 

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду, как для строительства, так и для иных целей, не связанных со строительством.

 

Предоставление государственной земли в аренду для целей, связанных со строительством, без согласования конкретного местоположения объектов недвижимости, осуществляется посредством аукционов и торгов. Однако, из этого правила есть исключения. Так, аукционы и торги при заключении договоров аренды государственной земли под застройку, не проводятся:

• Если по участку, который планируется передать в аренду, принято решение о развитии территории в рамках заселенной местности. В этом случае договор аренды заключается с лицами, подписавшими с государством договор на развитие данной территории;
• Договор аренды земельного участка без торгов и аукциона заключается с собственником здания, находящегося на этом участке, при условии подтверждения его права собственности на эту недвижимость.

 

Помимо этого, бывают случаи, когда застройка земельного участка, принадлежащего государству, возможна только после получения разрешения на местоположение строения на данном участке. Как правило, договор аренды в этом случае заключается между государственными органами и юридическими лицами и условия его заключения индивидуальны для каждого конкретного случая.

 

Государственные земельные участки — регистрация

 

Государственная регистрация земельных участков осуществляется в соответствии с положениями закона №122-ФЗ. Это единственное на сегодняшний день доказательство права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРП.

 

В нашей Стране есть разные органы, осуществляющие регистрацию прав на землю. Собственники сами могут выбрать, куда им обращаться в:

• Службу одного окна.
• Росреестр.
• Кадастровую палату.
• МФЦ.

 

Также зарегистрировать право собственности на землю, можно через сайты Росреестра или Госуслуг.

 

Государственная регистрация возникновения или перехода прав на земельный участок удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 Федерального закона.

 

Основания для государственной регистрации прав

 

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельные участки являются:

• Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
• Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• Свидетельства о праве на наследство;
• Вступившие в законную силу судебные акты;
• Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• Иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
• Наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

 

Подавать заявление на регистрацию может как сам собственник земельного участка, так и его доверенное лицо. Во втором случае вне зависимости от того, является ли собственник участка физическим или юридическим лицом, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть прописаны полномочия доверенного лица, а срок доверенности не должен превышать трех лет.

 

Когда в регистрации может быть отказано

 

Чаще всего отказ в регистрации прав собственности происходит по трем причинам:

• В качестве правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа предоставлен документ, который не может быть рассмотрен в качестве такового.
• Земельный участок не стоит на кадастровом учете. Многие заявители, зная о том, что кадастровый паспорт не требуется прикладывать к пакету документов на регистрацию, вообще не заботятся о его наличии. При этом запрос в кадастровую палату отправляется органом регистрации в обязательном порядке. И если кадастрового паспорта у участка нет, в регистрации будет отказано.
• Был подан неполный пакет документов. Стандартный перечень документов достаточен для проведения регистрации.

 

Изъятие земельного участка для государственных нужд

 

В Земельном кодексе РФ с 2015 года действует новый порядок изъятия находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель, необходимых государственным службам для строительства различных инфраструктурных объектов: газо- и нефтепроводов, линий электропередач, автомобильных и железнодорожных путей, мостов, туннелей, транспортных развязок.

 

Этот законодательный акт имеет большую социальную значимость, так как защищает права собственников земельных участков, а также служит интересам государства, предупреждая коррупционные схемы.

 

Основания для изъятия земельных участков

 

В Земельном кодексе РФ (ст. 49) определено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и только по основаниям, связанным с:

• Необходимостью выполнения международных договоров РФ;
• Строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:
• Автомобильных дорог всех уровней;
• Объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
• Объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;
• Объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;
• Линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;
• Объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
• Объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;
• Объектов использования атомной энергии;
• Объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

 

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

 

Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ), предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

 

Компенсации (возмещение убытков) при изъятии земли

 

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы государственной власти заключили соответствующий договор.

 

 

Государственные земельные участки — резервирование

 

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г.

 

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

 

Согласно Федеральному закону от 21.04.2011 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

• Запрещена приватизация земельных участков;
• Договор аренды участка и срок установления публичного сервитута не могут превышать срок резервирования таких земель.

 

И так, мы рассмотрели, что представляют государственные земельные участки и какие действия можно производить с ними. В следующей статье я расскажу о договоре дарения.

 

РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ: